* LE DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (D.P.E)
L'immeuble a t-il fait l'objet d'une recherche amiante? (Articles R 1334-14 et suivants Code de la Santé publique - Décrets 5/09/06)
Il existe deux obligations:
- la recherche d'amiante (parties communes et privatives);
- le constat amiante lors de la vente du bien.
Recherche d'amiante dans les parties communes et privatives: (uniquement pour les immeubles collectifs et selon la date du permis de construite. Les maisons individuelles ne sont pas concernées):
- avant 1980 (recherche amiante dans les calorifugeages et flocages);
- entre le 1er janvier 1980 et le 28 juillet 1996 (recherche dans les calorifugeages). Pour tout permis de construire antérieur au 1er juillet 1997, ces investigations sont complétées par une recherche d'amiante dans les faux-plafonds.
Plomb et risques de saturnisme (Articles L 1334-1 Code Santé publique - Décrets et arrêtés 25/04/06)
1- Risque d'exposition au plomb:
Il concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, comportant des revêtements dégradés et fréquentés par des mineurs. Tout rique d'exposition au plomb doit être signalé au préfet. Celui-ci diligente un diagnostic (situation des familles, hébergement éventuel, délai de 1 à 3 mois pour entreprendre les travaux).
2- Travaux dans tout immeuble collectif construit avant le 1er janvier 1949:
Si ces travaux sont de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) doit être établi. En tout état des cause, même en l'absence de travaux, il doit être établi avant le 12 août 2008 (décret à paraître).
Vente d'un logement en copropriété : la superficie privative aussi appellée "loi carrez" doit être mentionnée (Loi Carrez 18/12/1996 - décret 23/05/97)
De quels logement s'agit-il?
Tout logement en copropriété d'une surface au moins égale à 8m². Ne sont pas concernés les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.
En quoi consiste la superficie?
Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclus les locaux d'une hauteure inférieure à 1,80 m, les loggias, balcons, terrasses ainsi que les annexes, caves, garages, jardins.
Quelle sera la sanction?
Si l'acte de vente de mentionne pas la surface, l'acquéreur dispose d'un délai de 1 mois pour demander au juge la nullité de l'acte. Si la surface n'était pas mentionnée dans l'avant-contrat, mais figure dans l'acte authentique, l'acquéreur ne peut invoquer la nullité. Si l'acte mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. Les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.
Prévention des risques naturels et technologiques (Article L125-5 Code de l'environnement)
Sont concernées les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels ou zones exposées à un risque sismique ou cyclonique.
A compter du 1er juin 2006:
- En cas de vente de tout bien immobilier (bâti ou non) le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l'acte authentique un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois.
- S'agissant d'immeubles bâtis, le vendeur doit informer l'acquéreur sur les sinistres antérieurs ayant été indémnisés au titre de catastrophe naturelle ou technologique. Les mêmes obligations incombent au bailleur à l'égard du locataire dans les zones concernées.
Diangnostic de performance énergétique (DPE) (Article L134-1 Code de la construction et de l'habitation - Décret 15/09/06)
Il permet d'être informé sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude, consommation d'énergie...) et porte tout type d'immeuble.
A compter du 1er novembre 2006, un diagnostic, datant de moins de 10 ans à compter de l'avant-contrat ou de l'acte authentique, doit être produit lors de la vente d'un logement. Le DPE portant sur tout ou partie d'immeuble neuf (dépôt de demande du permis de construire postérieur au 30/06/07) devra aussi être remis au propriétaire lors de la réception de l'immeuble.
A partir du 1er juillet 2007, le DPE doit être joint au contrat de location. Le DPE n'a qu'une valeur informative.
Diangnostic de l'installation électrique (Article L134-7 CCH - Loi 13/07/06)
En cas de vente d'un logement à usage d'habitation, obligation d'établir un diagnostic de l'installation électrique, si celle-ci a plus de 15 ans. En copropriété, seule est concernée la partie privative. En cas d'absence du diangnostic au moment de la signature de l'acte authentique: impossiblité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Cette mesure entrera en vigueur courant 2007 (décret à paraître).
Diangnostic gaz (Article L 134-6 CCH - Loi 03/01/06 - Décret 15/09/06)
A compter du 1er novembre 2007, toute installation privative de gaz (naturel ou non) réalisée depuis plus de 15 ans doit être diagnostiquée en cas de vente. Ce certificat doit avoir été établie depuis moins de 3 ans à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique. En copropriété, seul le logement est concerné, à l'exclusion des parties communes. En cas de non respect de l'obligation, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Ascenceurs (Article L 125-1 CCH - Loi 02/07/03 - Décret 09/09/04)
Dates butoirs de mise en sécurité des ascenseurs:
3 juillet 2008 pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000
- 3 juillet 2013 pour les installations antérieurs au 1er janvier 1983 - 3 juillet 2018 pour les installations postérieures à cette date. Obligation de conclure un contrat d'entretien et de tenir un carnet d'entretien. - Contrôle technique tous les 5 ans: pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003, le 1er contrôle doit intervenir au plus tard le 3 juillet 2009; pour une installation à partie du 3 juillet, dans les 5 ans suivant celle-ci. Toute personne titulaire d'un titre d'occupation pourra consulter le rapport de contrôleur technique. Le non respect de ces obligations est l'objet de sanctions pénales.
Vente du logement : le dossier technique
Le constat plomb, la recherche d'amiante, l'état parasitaire seront prochainement regroupés dans un DOSSIER TECHNIQUE (article L. 271-4 CCH). Il comprend aussi l'état de l'installation intérieure de gaz naturel. La non production de l'un de ces quatre documents ne permet pas au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Sont également intégrés au diagnostic unique mais uniquement pour information (pas de sanction):le diagnostic des performances énergétiques (article L. 134-1 CCH). L'état des risques naturels et technologiques (zones de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement).
